報告：冷鏈倉庫成為新投資熱點 國內高標倉庫將迎來快速且長遠的發(fā)展

近日，戴德梁行發(fā)布研究報告——《2020年二季度中國物流地產(chǎn)市場回顧》。報告顯示：受益于復工復產(chǎn)的進程加快以及宏觀政策的支持，2020年第二季度中國經(jīng)濟增長由負轉正，GDP同比增長3.2%。

上半年實物商品網(wǎng)上零售額人民幣43481億元，同比增長14.3%。以線上生鮮超市為例，2020年上半年活躍用戶同比大增69.8%，推動了對核心城市的配送服務和倉庫（尤其是冷鏈倉庫）租賃需求的擴張。冷鏈倉庫成為新的投資熱點。從區(qū)域看，東部、中部、西部地區(qū)物流活動均保持活躍，西部地區(qū)回升勢頭更強。

截止二季度，中國內地共約73萬平方米新增供應入市。內地高標倉庫整體空置率環(huán)比上升0.4個百分點至12.5%。內地市場平均租金與上季度基本持平為34.9元每平方米每月，同比略降0.6%。香港優(yōu)質物流倉儲存量總計約2960萬平方英尺，整體空置率與一季度持平為3.1%，平均租金環(huán)比下降7.5%至12.8港幣每平方英尺每月。臺灣優(yōu)質物流倉儲累計約74.8萬坪（約247萬平方米）。參考租金行情約新臺幣500-600元/坪/月。

2020年第二季度全國物流市場區(qū)域概覽

根據(jù)二季度交易數(shù)據(jù)顯示，商務服務、物流地產(chǎn)開發(fā)和電商/快運快遞是排名前三行業(yè)。受疫情影響，物流地產(chǎn)投資者在區(qū)域選擇上更加謹慎；華東地區(qū)物流用地更受物流地產(chǎn)開發(fā)商關注，主要集中江蘇省蘇州、無錫、徐州和鎮(zhèn)江，安徽省合肥和蕪湖。

受限于物流用地供給，核心城市物流用地一地難求，三四線城市仍有物流用地供應。受全球疫情和外部不確定因素增加影響，投資機構在物流土地獲取的策略上較往年更為謹慎，核心城市及周邊物流土地因稀缺性，租賃需求穩(wěn)定和抗風險強，則更受投資機構所關注。而從二手交易物業(yè)來看，擁有穩(wěn)定出租率、長期租約、優(yōu)質租戶和優(yōu)勢區(qū)位的二手高標倉庫成為投資市場炙手可熱的資源。

隨著中國國內經(jīng)濟增速回升，大量的資本持續(xù)涌入中國高標倉庫市場。二季度中，普洛斯完成交易一支150億元收益基金（GLPCIFI），該基金投資收益主要是來自長三角、京津冀和華中等地區(qū)18個城市的收益設施。樂歌和LaSalle共同籌集15億美元資金，將進一步投入開發(fā)，服務于北京、上海、廣州及中國西部核心區(qū)域內的高標物流倉庫設施。JP MORGAN和新宜在中國設立合資平臺，投資上海、蘇州和南京周邊高標物流設施。

2020年4月30日，證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》。戴德梁行大中華區(qū)研究部主管林榮杰表示：“這標志著境內基礎設施公募REITs試點正式起步。試點通知將為物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展解開束縛，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有效的融資工具提供新的通路。隨著物流REITs試點推行，在巨大資金支持下，相信國內高標倉庫將迎來快速且長遠的發(fā)展。”

戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵指出：“隨著企業(yè)復工復產(chǎn)穩(wěn)步推進，產(chǎn)能亦逐步恢復，企業(yè)加快轉型升級，因此物流相關固定資產(chǎn)投資有所增加。隨著各大生鮮類和配送平臺業(yè)務不斷在核心城市擴大，短期會加快帶動對核心城市及周邊倉庫問詢及租賃需求，尤其是冷鏈倉庫，已成為當下炙手可熱的新投資風向。”